Москва

Каталог статей

Новую квартиру легко потерять, предупреждают юристы, если во время покупки невнимательно отнестись к проверке документов. Адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов рассказал «Недвижимости Mail.Ru» о том, какие ошибки допускают покупатели и к чему они могут привести.   

Забыли поинтересоваться здоровьем продавца

Если продавец квартиры стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, злоупотребляет наркотиками или страдает алкоголизмом, а также если у него есть заболевания (например, рак), при которых он вынужден принимать сильнодействующие препараты, которые могут отразиться на психике и умственном состоянии, то у такого собственника покупать жилье нельзя, предостерегает Олег Сухов.

Любая психолого-психиатрическая экспертиза способна определить здоровье продавца на момент подписания договора (даже после смерти человека  - по медицинским документам и свидетельским показаниям).

«Если экспертиза придет к выводу о том, что в день сделки собственник имел заболевание или его состояние здоровья, например, в связи с беспробудным пьянством, было таковым, что он не мог отчетливо осознавать, что продает принадлежащее ему имущество, то такая сделка судом будет признана недействительной. Квартира перейдет обратно к прежнему владельцу или его родственникам.

Безусловно, взамен несостоявшимся покупателям суд обяжет вернуть деньги, однако, нет никаких гарантий, что эти деньги в итоге будут возвращены. Кроме того, у обманутого покупателя могут возникнуть и другие проблемы. Так, если изначально договор оформлялся по заниженной цене, компенсация полной стоимости квартиры окажется под вопросом.

Упустили семейное положение

Продавец квартиры, если квартира была куплена во время брака, обязан предоставить нотариальное заявление от супруга о согласии продажу. Недвижимость, вне зависимости от того, на чье имя она оформлена, по закону принадлежит обоим супругам.

«Последние три года почти все суды и почти все дела разрешаются отнюдь не в пользу покупателей, которые не позаботились о нотариальном согласии супруга продавца на совершение сделки».

Конечные результаты по оспариванию несколько различаются, например, одни судьи признают договоры недействительными в полном объеме, другие частично - забирая у покупателя половину приобретенного жилья. Если к этому присовокупить различного рода «рейдерские захваты», которыми часто пользуются восстановившиеся в правах супруги, отсудившие свою долю недвижимости, то результат видится совсем не радужным.

Не уточнили наличие кредиторов у собственника

Наличие кредиторов у продавца недвижимости – повод оспорить любой договор купли-продажи. Основанием тому могут послужить статьи 10, 168, 170 ГК РФ. По закону запрещается продавать имущество, не расплатившись по долгам или не направив вырученные от сделки средства на погашение требований кредиторов.

Суды завалены делами по оспариванию договоров купли-продажи. Закон запрещает признавать подобные сделки недействительными, если не будет доказано, что покупатели знали о долгах продавца, помогая ему освободиться от активов. Одна почти в половине случаев страдают и добросовестные покупатели, оставшиеся без оплаченной недвижимости и вынужденные продлевать очередь кредиторов.

Не проанализировали историю квартиры в целом

Очень важно изучать историю квартиры. Это все сделки, существовавшие с момента оформления права собственности и все прописки и выписки из помещения. Адвокат Олег Сухов приводит несколько примеров, когда покупатели лишались оплаченного жилья, не проверив его историю, и оказавшись в итоге в суде, а затем на улице.

В первом случае несовершеннолетние были выписаны из квартиры в детский дом, с целью ее приватизации и продажи, что незаконно, поскольку дети при выписке сохраняют право на жилье, и приватизация без их участия совершаться не может. Или другой случай: право собственности на помещение было зарегистрировано на основании  судебного решения и продано, однако через несколько лет выяснилось, что никакого дела в суде не было, и никакого постановления не выносилось. Квартира в итоге была истребована у покупателя и передана государству, а несостоявшийся владелец до сих пор ищет мошенников, сфабриковавших поддельные документы.

Похожими приемами пользуются преступники, оформляя недвижимость в порядке наследования, чаще всего по липовым завещаниям. Популярны среди злоумышленников сделки по недействительным доверенностям. В последнем случае примеры встречались даже комические, однако больше в жанре черного юмора. Так, мошенники умудряются переоформлять на себя помещения при живущих в них и никуда не отлучающихся реальных владельцах. А затем продавать без просмотров со значительными скидками, или показывая во время временного отъезда собственников в отпуск или командировку. Иногда в квартире сталкиваются два владельца: реальный и «документальный».

По статистике судебных споров, связанных с недвижимостью, дела по оспариванию сделок и истребованию имущества, в том числе у добросовестных покупателей, составляют не менее 20% от общего их числа, а это тысячи и даже десятки тысяч производств в год. При таком количестве судебных споров, покупая недвижимость, следует быть чрезвычайно внимательными, поскольку риск стать их участником очень велик, а последствия, как правило, слишком печальные.